高齢者の施設の説明１１.サービス付き高齢者向け住宅１３.（契約関連）とは
高齢者の施設の説明１１.サービス付き高齢者向け住宅１３.（契約関連）について説明させて頂きます。
高齢者施設についてというページで各高齢者住宅・施設の説明をしていますが、説明不足の点もありますので、ひとつひとつ詳細を説明したいと思います。
※高齢者施設・住宅
高齢者施設・住宅というと、多くの方が特別養護老人ホームと、有料老人ホームを思い浮かべると思います。しかし実際には、下記の表の通り多くの種類があります。今回はその中でもご存じない方も多いと思います『サービス付き高齢者向け住宅１３.（契約関連）』について詳しく説明します。
| 介護保険3施設 | 公的な低額施設・住宅 | 民間運営施設 |
| ①特別養護老人ホーム | ④養護老人ホーム | ⑨グループホーム |
| ②介護老人保健施設 | ⑤軽費老人ホーム（A型・B型） | ⑩有料老人ホーム |
| ③介護療養型医療施設 | ⑥都市型軽費老人ホーム | ※⑪サービス付き高齢者向け住宅 |
| ⑦ケアハウス | ||
| ⑧シルバーハウジング | ||
サービス付き高齢者向け住宅１３.（契約関連）の説明
※概要
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の（契約関連）についてまとめました。
＜はじめに＞
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の契約形態について説明しています。
サービス付き高齢者向け住宅の契約形態は、賃貸借方式の契約と利用権方式の契約等があります。
いずれも、長期入院などを理由に事業者から一方的に解約できないことになっており、居住の安定が図られた契約内容になっています。
契約者に請求できる金銭は、敷金、家賃・サービスの対価のみとなっており、権利金やその他の金銭を請求することはできません。
また、家賃・サービスの対価の前払金を請求する場合は、前払金の算定の基礎、返還債務の金額の算定方法を明示しなければなりません。
一般的にサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、月払いの賃貸借方式(建物/終身建物）をとる場合が多いです。
これは、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）を賃貸借方式で運営することを前提に建設すると、国から助成金が出るためです。
ただ、有料老人ホームをサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）に登録ができるため、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）でも、利用権方式の場合もあれば、賃貸借方式の一括前払いの契約を行なうところもありますので、次回その詳細について説明しようと思います。敷金、家賃・サービスの対価のみとなっており、権利金やその他の金銭を請求することはできません。
＜補足：契約形態＞
※利用権方式
有料老人ホームが多くとっている方式です。入居時に入居一時金を払い、専用居室や共有スペースを終身にて利用でき、居住部分と介護や生活支援等のサービス部分の契約が一体になった契約方式です。各有料老人ホーム毎に決められている償却期間・償却率によって償却され、償却期間内に退去する場合は、残存額が返還されます。
※建物賃貸借方式
居住部分と介護等のサービスが別個のものになっている契約方式です。
※終身建物賃貸借方式
都道府県知事から「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づいて「終身建物賃貸借事業」の認可を受けた施設がとることの出来る方式です。「終身」という言葉がついているとおり、利用者が生存している限り住み続けることが出来る権利を有した賃貸借契約で、利用者が死亡すると自動的に契約が終了するというものです。
ただし、夫婦による入居の場合で契約者が死亡した場合でも、その配偶者が生存している場合は、引き続き居住する権利が認められています。
※所有権分譲方式
一般のマンションを購入する時と同様に、専用の居室部分を区分所有権として購入する方式です。
※
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の利用権契約と一括払いの際の説明をしています。
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の契約について説明しました。サ高住の契約には賃貸借契約と利用権契約があり、賃貸借契約を採用している場合が多いです。
通常の賃貸借契約をとっている場合は、一般的なマンションの賃貸と同じであるため特に説明は必要はないと思いますので、今回は、少ないケースである利用権契約又は賃貸借契約による一括前払いの場合を説明をします。
※利用権契約
サービス付き高齢者向け住宅で利用権方式をとっているケースは、有料老人ホームがサービス付き高齢者向け住宅の登録をした場合に多いです。
具体的には、住居と状況把握・生活相談サービス以外のサービスの提供（食事の提供等）が一体となって契約されている場合です。
この際の入居一時金は、敷金、家賃・サービスの対価のみとなっており、権利金やその他の金銭を請求することはできません。
※賃貸借契約の一括前払
家賃・サービスの対価の前払金を請求する場合は、前払金の算定の基礎、返還債務の金額の算定方法を明示しなければなりません。
したがって契約書には、算定基礎及び返還債務の算定根拠が記載されています。しっかり確認しましょう。
※クーリングオフ
有料老人ホームには、クーリングオフ制度があります。
これは、契約してから90日以内に契約を解除した場合、入居一時金は居住期間の利用料などを除いた全額を返還するという制度です。
サービス付き高齢者向け住宅でも、家賃等を前払いする場合は、以下のような定めがあります。
・入居後3カ月以内に契約を解除、または入居者が死亡したことによる契約終了の場合、入居から契約解除までの日数×日割計算した家賃等を除く金額を返還する。
・また3ヶ月を超える場合も、上記で説明したように返還債務の算定根拠が契約書に明記することとし、それに従って返金する。
返還義務の算定例は、厚生労働省老健局高齢者支援課、
国土交通省住宅局安心居住推進課、のサービス付き高齢者向け住宅における家賃等の前払金の算定の基礎
及び返還債務の金額の算定方法の明示についてをご参照ください。
期間に定めのある『賃貸借契約又利用権契約』と『終身建物賃貸借契約又は終身にわたる利用権契約』の場合の算定例が記載されています。
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